槐荫区人大常委会
关于开展住房保障和城市更新工作
专题询问的内容
（ 2018年8月7日 ）
（根据会议录音整理）
1、董传师副主任提问：
城市老城区的改造直接关系到城市环境的提升和城市面貌的改善，我区老商埠区也急需改造和提升，如：经四纬八东北地块，大片平房，没有暖气、煤气，还有很多旱厕，与2020年实现小康的标准相差甚远，群众急切盼望改善居住环境。请问：槐荫区老商埠区有无开发计划，目前的进展情况如何？
答：多年前，区委区政府、更新局及相关部门就开始筹备老商埠区改造工作。在2016年，将该片区列入我市2016-2020棚户区改造项目库，划定了片区改造范围，东至槐荫区边界，西至纬十二路，北至经一路，南至经四路；片区内居民约有6000户；明确了济南市城市建设投资集团有限公司为项目实施主体。在此期间百年商埠片区经历了多次项目策划和招商引资，在2017年期间城投集团和槐荫区政府曾招商引入远洋集团参与该项目。后因，原市委书记王文涛书记在市委十届八次全体会上，提出要大力保护济南历史城区，将老商埠片区的保护上升为市级战略，延续好城市历史文脉。在此情况下将原定的开发思路、原规划策划进行了大的调整。同时，在此期间王文涛书记又提出了中疏战略，中疏战略对该片区的开发产生了非常大的影响。然后，我们重新调整规划思路，将百年商埠片区列入了我市的城市双修试点。由清华同城设计院对我市整个百年商埠片区进行了规划策划，整个的开发思路转变为保护。今后，百年商埠片区将根据城市双修的思路进行保护和改造，片区总体计划2020年基本完成改造任务。
2、印东副主任提问：
目前我市棚户区改造工作已取得很大成效，大面积的棚户区已改造完成，但仍有零散棚户区未得到改造，如：我区市立五院北片区、经七路一小两侧棚户区等，所住居民改造意愿强烈。请问：槐荫区对此有无改造计划和好的解决办法？
答：上述市立五院北片区已列入我市2018—2020年棚改项目实施计划，计划2019年实施。目前正在进行规划策划、成本测算等前期工作。计划改造范围南至市立五院，北至经六路，东至营市东街，西至经一路延长线东侧。项目改造范围内总占地面积25.26亩，总建筑面积约14522㎡，计划改造户数约300户，项目熟化成本约47420万元。该项目规划情况，营东小学南侧地块规划为教育用地，计划拆除后作为营东小学校区扩建使用；营东小学北侧地块规划为居住用地项目规划净用地面积为20.32亩。
经七路一小东、西两侧街道确实存有少量的平房，2017年我局会同有关部门将其列入零散棚户区项目库拟实施改造，后因该片区部分平房已列入我市历史建筑，如济南市经七路第一小学图书室、荣誉室和德邻里19号传统民居。经研究及时调整改造方案，对隆新里和德邻里两条街道其实施微改造、微更新，改造户数为39户。改造以整治修缮为主，已加强建筑立面、广告牌、建筑色彩、景观环境等方面的整治。
其他零散棚户区改造项目。原则上优先启动居民改造意愿强烈和影响城市形象的及纳入计划的项目；采用就近捆绑模式将改造成本计入被捆绑项目；采取集中安置解决安置问题。如四建平房零散棚户区项目，今年我区将该项目捆绑至槐荫街117号地块B棚户区改造项目。
3、汪浩副主任提问：
房屋征收价格评估是社会关注的热点，直接关系到被征
收群众的切身利益，有的群众反映在我区部分地区征收评估价格偏低。请问：各棚改项目预评估价格是怎样评定的？
答:全区棚改项目预评估价格是在市城市更新局的监督管理下，由项目征收范围内被征收人公开、公平、公正原则下民主选定的评估公司，按照我市有关程序和相关规定独立开展价格评定。以下为相关流程：
一、评估机构的选定
（一）发布关于选定预评估机构的公告
征收决定发布后，市城市更新局在征收范围内发布公告，将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式、协商选定征收评估机构的期限（不少于10天）等相关事项告知被征收人。
在市城市更新局的监督管理下，由被征收房屋所在地街道办事处、居委会按照民主、公开、透明的原则组织被征收人选定评估机构。
（二）选定评估机构的方式。
1.被征收人在公告的协商期限内以协商的方式选定征收评估机构的。区城市更新局在协商期限届满后三日内向市城市更新局提交超过三分之二被征收人协商一致的证明材料和协商结果。经审查通过后，市城市更新局在征收范围内公布协商选定的征收评估机构结果。
2.被征收人在公告的协商期限内协商不成的，市城市更新局根据征收项目被征收人数量多少，分别采取逐户征询、集中投票或者被征收人代表投票等方式，按照少数服从多数的原则选定征收评估机构。一次征收300户以下的征收项目，采取逐户征询或集中投票的方式;300户以上的征收项目应采取被征收人代表投票的方式选定征收评估机构。
3.征收评估机构确定后，区城市更新局在房屋征收范围内予以公告，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
（三）预评估机构转征收评估机构
在作出征收决定之后，市城市更新局发布征收预评估机构转征收评估机构的通告，经公示无异议的，征收预评估机构转为征收评估机构。
二、确定评估价格
被选取的评估公司依据《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》等相关规定，独立开展价格评估工作，在规定的期限内出具初步评估结果。由市城市更新局召集我市房产价格评估专家委员会专家对初步评估结果进行论证。论证后的被征收房屋的基准价格评估报告报市城市更新局备案，完成备案后进行公示，最终确定项目的评估价格。
4、朱庆胜副主任提问：
在棚改过程中，有的群众反映，个别棚改项目不能实现回迁，如：纬十二路两侧棚改项目就不能回迁（槐荫医院东片区、华联西三角地带等），请问：是何原因无法回迁？还有一个问题，棚改中，个别拆迁滞留户（俗称“钉子户”）问题突出，有的严重影响了工程开工和工程进度。请问：如何解决已出现的拆迁滞留户问题，确保棚改项目顺利进行？
一问答：个别棚改项目改造后不能回迁主要有个原因。一是受我市规划中疏政策影响，如正在实施的槐荫医院东侧棚改项目改造地块控制性规划为医疗用地，无法建设回迁安置房；经一纬十二东三角地棚改项目控制性规划为商业，也无法建设回迁安置房。综上述情况，片区改造能不能回迁要取决于规划。二是受我市中疏新形势影响，在严控区内原则上只拆不建，可进行棚户区改造，但拆出来的地块要优先用于城市配套的建设，满足城市居民的15分钟生活圈的需求。鉴于这种情况，有的棚改项目只能将安置房选址在严控区以外。
二问答：原有的拆迁项目还是现在正在进行的征收项目，每一个项目总有一少部分人成为拆迁滞留户，他们提出的条件非常特除、非常高，我们没法满足他们。对此情况我们一般采取两个办法。一是加大工作力度做好群众工作，由各个项目部工作组人员做好群众工作。通过讲政策、讲法规、讲法律搞好宣传促使被征收人尽快签约。二是经项目工人员做工作，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，我们按照相应程序给予下达征收补偿决定。在征收补偿决定中明确被征收房屋的坐落、面积等基本信息和价值，还有如果被征收人选择货币安置将获得多少补偿，选择产权调换安置房基本信息、价值和差价等等。作出房屋征收补偿决定后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的。我们及时催告被征收人履行补偿决定规定的搬迁义务。催告书送达10日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内依法向人民法院申请强制执行。
被征收人对补偿决定不服，申请复议或提起行政诉讼的，复议决定维持补偿决定后被征收人在法定的期限内未向人民法院提起诉讼的，或诉讼终结人民法院判决维持补偿决定的，由区政府依法申请人民法院强制执行。
补偿协议签订后，被征收人不履行补偿协议约定义务的，区房屋征收部门提起诉讼，诉讼终结人民法院确认补偿协议有效的，由区房屋征收部门依法申请人民法院执行。
人民法院对强制执行的申请进行书面审查，对符合法律规定的，自立案之日起30日内作出执行裁定，对不履行搬迁义务的，依法强制执行。
5、李刚副主任提问：
我区城中村改造工作已进行了多年，但仍有个别城中村改造进展缓慢，请问：我区二环西路以东刘堂、孔村等几个村居有没有改造计划？如果有将如何开发，如何安置？
答:我区二环西路以东刘堂、孔村等5个村居己列入我市2018—2020年棚改项目实施计划，目前正在进行规划策划、成本测算等前期工作。项目策划范围为东至段兴西路，西至二环西路，南至经六路，北至张庄路。占地面积1075亩，其中集体土地697亩，国有土地378亩。项目总熟化成本经多次测算，最近一次约为80亿元。根据目前已掌握数据分析该项目存在资金无法平衡、安置和保障地块面积不足问题。根据片区控规及现状，使开发地块规整方便后期土地利用。经区政府及各相关部门研究，下一步拟对孔村、刘堂、刘家场3村的旧村址，采用统一策划连片实施，科学选址集中安置、集中保障等措施加快推进项目的实施。项目的安置将按照我市关于加快推进城中村改造的意见（济政发〔2014〕7号文）中人均安置47㎡，生活保障房人均30㎡。经测算需要建设安置房约57.27万㎡，生活保障房13.39万㎡。
6、鲁增文委员提问：
城市保障房的建设以及合理分配是当前社会普遍关注热点问题，有的群众反映保障房分配不够合理，如：没有考虑就近分配的原则，还有相当一部分群众对此不是很了解。请问：一是我市保障性住房有几种保障方式？年轻人申请公租房需要什么手续和流程？二是是何原因造成申请公租房符合条件的群众需排队摇号等候很长时间？三是目前我市公租房几个区交叉分配，给居民的工作、孩子上学带来很大不便，为什么这样分配？
一问答：目前我市保障性住房有两种保障方式：租赁住房补贴和公共租赁住房；年轻人申请公租房程序流程和市民一样，1、家庭户：具有历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区（以下简称“市内六区”，济南高新区代管区域除外）常住居民户籍（仍保留承包地、宅基地的除外）；家庭年人均可支配收入低于27985元（含）；在市内六区、济南高新区及市南部山区无住房或家庭人均住房建筑面积低于10平方米（含）。2、单身人员：市内六区常住居民户籍（仍保留承包地、宅基地的除外）；年可支配收入低于27985元（含）；在市内六区、济南高新区及市南部山区无住房；年满30周岁并具有完全民事行为能力。
二问答：首先因为申请公租房人数较多，房源少，供大于求。其次为原申请公租房是先审核申请家庭是否符合公租房申请条件，符合条件的参与摇号，中号家庭选房，其余家庭为轮候家庭，待市里组织房源后可继续参与选房，因此造成排队等候现象。
今年申请公租房和往年有所不同，根据市里筹集的房源数量，先办理筛查登记领取《低收入认定凭证》，领取《低收入认定凭证》5个工作日内前往社区或街道办事处（乡镇人民政府）申请办理低收入认定；符合低收入家庭认定的摇号排序确定资格审查范围；经审核公示符合条件的安排选房，其他登记的家庭不再做为轮候，直接取消资格。
三问答：公租房房源的筹集及分配都是由市里统一安排，房源遍及六区，符合条件的各区居民按照摇号排序选房，六区进行统一分配，自从有实物配租我市一直延续这种分配办法。
7、徐可顺委员提问：
市里提出“1+5”特色街区综合更新。请问：什么是“1+5”特色街区综合更新？进展情况如何？我区的具体实施计划是如何安排的？
一问答：“1+5”是指特色街区综合更新，市里抓一个主要街区，五个主城区各抓一个街区进行更新。其中“1”是指市本级街区更新项目，即黑虎泉西路趵突泉北路街区；“5”是指五个区级街区更新项目，包括历下区解放东路片区、市中区马鞍山路街区、槐荫区经二路街区、天桥区济南火车站广场及周边环境和历城区海蔚居委会片区。“1+5”特色街区综合更新是城市更新工作的组成部分。
二问答：经二路特色街区工程方案设计已经过市常委会审核通过，现正在办理立项手续，可研报告和图审正在审核中，审核完毕发改委出立项批复手续，规划设计院签订合同后出具施工图、概算、清单，资料齐全后进行施工招投标程序，尽快展开施工。
三问答：按照市委、市政府在全市实施城市提升工程，结合城市提升“十大”行动，根据市委、市政府关于切实做好2018年"1+5"特色街区综合更新工作部署，我区将经二路街区项目列为2018年街区综合更新项目，街区综合更新范围主要为经二路两侧（纬六路至纬十二路段）、经一路（纬八路至纬十路段）及其之间的区域，面积约24公顷。按照2018年"1+5"特色街区综合更新工作部署和时间要求，该项目分期实施。2018年主要实施内容：包括经二纬十二的入口空间改造、经一纬十一的公共空间改造，经二纬九至经二纬十的公共空间改造（嘉华广场节点改造，华联商厦、西市场广场改造）、经二纬八至经二纬十二的沿街景观、建筑、道路断面等相关整治工作、经一纬八至经一纬十二的沿街景观、建筑、道路断面等相关整治工作。
8、侯功海委员提问：
城市居民小区物业管理服务质量问题以及矛盾纠纷问题是当前社会普遍反映突出问题。请问：槐荫区住房保障局如何监管物业公司服务不到位的行为？另外，对物管小区出现突发事件和重大物业管理矛盾纠纷如何处理？
一问答：按照《山东省物业管理条例》第五条规定： 设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
按照济南市相关文件要求，物业公司对合法建设的物业管理项目提供服务时，要求物业公司在住房保障局进行物业服务合同备案。
我局物业科根据备案的物业服务合同条款，对于物业服务公司未按照合同内容提供服务的一般情况和违反相关法律规定的，将通过提出整改意见、约谈、现场检查、下达整改通知、物业信用档案扣分等形式进行督促监督。对于违反相关法律条款规定需要处罚的，我局将移交与区城管执法局予以处罚。
我局物业服务投诉受理仅限于物业公司未按照合同约定提供相应服务或者服务不到位的情况，对于物业管理纠纷处理及协调工作，应按照《山东省物业管理条例》第六条规定：街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第八十五条规定：街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。
第八十八条规定：业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
二问答：按照《山东省物业管理条例》第八十六条 规定： 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。
第八十七条 规定： 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的突发事件；
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（五）需要协调的其他物业管理事项。
因此，按照上述规定，出现突发和重大物业管理矛盾纠纷应由街道办事处召集召开由各相关职能单位参与的物业联席会议 ，及时解决突发事件和重大矛盾纠纷，消除隐患。
9、袁立新委员提问：
老旧住宅小区改造是旧城改造的重要组成部分。请问：我区的老旧住宅小区整治改造的具体内容是什么？共有多少需要改造的老旧小区？目前已改造完成多少？另外，老旧小区整治改造的资金是如何解决的？
一问答：老旧住宅小区整治改造的内容，是根据市老旧住宅整治改造领导小组每年下发的文件，基本归为四大类（治安防控和消防系统、清理违章和配齐环卫设施、改善小区环境设施、改造小区基础设施）33项整治内容（如路面硬化、外墙粉刷、更换楼梯窗户、安装单元门信报箱、弱电入地、小区绿化、安装消防监控系统等）。
二问答：根据济南市老旧住宅小区整治改造和物业管理的有关文件要求（1995——2000年前建成的国有土地上的老旧住宅小区）符合这个要求的才可以进行整治改造，通过各街道办事处的摸底情况，槐荫区共有约727个老旧小区需要进行整治改造，需整治面积约442.64万平米，惠及百姓约5.9万户。截止到目前，已经整治改造了358个小区，整治面积258.23万平方米，整治户数为3.3093万户。预计到2020年底，将完成全部整治任务。
三问答：老旧小区整治改造的资金，为省、市、区三级财政拨款。2015年两个试点项目拨款比例为，省市配套资金占80%，约2000万元；区级为20%，约500万元。2016和2017年均为省市配套资金70%，区级30%；今年的配套资金，省市级为65%，区级35%。
10、孟宪伟主任提问：
关于老旧小区长效机制建立问题？
答复：依据《济南市老旧住宅小区整治改造和建立长效管理机制工作意见》济房物字[2016]1号文件，各街道办事处具体负责各小区综合管理工作，要明确专门机构或专人，组织、协调、督促相关管理部门和小区服务单位做好小区日常管理服务工作，并履行下列职责：1.成立小区管理委员会。2.建立小区管理联席会议制度。3.协调县（市）区城管执法、市政、园林、房管及公安派出所等部门按照职责分工做好小区管理的相关工作。政策扶持：1.财政补助。2016—2020年，各县（市）及长清区财政按每月0.2-0.3元/平方米，历下、市中、槐荫、天桥、历城及高新区财政按每月0.3-0.4元/平方米的标准，对接管老旧小区的服务单位给予专项补助。2.建立老旧小区长效管理专项资金。老旧小区停车位净收入由街道办事处统一管理，专项用于老旧小区管理和服务补贴，收支情况每年公示一次，接受业主监督。停车位使用费标准参照物价部门相关规定确定。业主对车辆有看管要求的，另行与小区服务单位签订看管协议。
11、张瑞亭代表提问：
关于老旧小区改造的问题？
答复：依据《济南市2018年老旧住宅小区整治改造实施方案》济房物字[2018]2号文件，提出对2018年之前已整治改造完毕的老旧小区项目，各街道办事处要根据居民新要求、新期待，结合社会民生服务设施建设、十五分钟社区生活圈建设和特色街区综合更新要求，编制提升改造和完善长效管理方案，确定提升内容、投资预算和推进计划，经各县区政府审查同意后，报市老旧住宅小区整治改造工作领导小组办公室审批。提升方案经市老旧住宅小区整治改造工作领导小组批准后方可组织实施。有政策可循，有资金计划。
